Два года назад одобрение ипотеки было доступно почти каждому второму желающему, даже тем, кто уже имел несколько кредитов. Рынок рос, и банки с готовностью шли навстречу заемщикам. Однако обстановку резко изменило снижение количества одобрений, при этом зарплаты у многих остались на прежнем уровне или даже увеличились. Такие изменения кажутся многим заемщикам странными, будто правила игры внезапно изменились.
Почему зарплата не гарантирует одобрение
Ситуация может быть следующей: человек зарабатывает 120-150 тысяч рублей и выплачивает 30-50 тысяч по кредитам. Он уверен, что сможет справиться с ипотекой, ведь остается значительная сумма. Однако банки видят не общий доход, а только остаток после всех финансовых обязательств.
Главный фактор, о котором стоит помнить, заключается в следующем: важно не сколько вы зарабатываете, а сколько у вас остается после всех выплат. Если это менее 50% от общего дохода, банк начинает видеть вас как потенциальный риск.
Что такое ПДН и его роль
Показатель долговой нагрузки (ПДН) отражает долю дохода, которую занимают кредиты. Это ключевой критерий, по которому банки оценивают заемщиков. Пример:
- доход: 100 000 руб.
- платежи по кредитам: 55 000 руб.
ПДН составляет 55%. Важно знать, что при 50% уже можете считаться рискованным заемщиком, а при 80% — шансов на одобрение практически нет.
Почему банки ужесточили условия
Уже в 2025 году Центральный банк ввел макропруденциальные лимиты на выдачу ипотек, решительно изменив рыночную картину. Если в 2023 году доля кредитов с высоким ПДН составляла 47%, то сейчас эта цифра упала до 6%. Это резкое падение отражает желание банков избежать ненужных рисков.
Самое важное, что теперь банк просто не может одобрять клиентов с высоким ПДН, даже если у них хорошая кредитная история. И это приводит к тому, что множество обычных россиян, имеющих небольшое количество кредитов, вдруг оказались в списке рисковых заемщиков.
Кто чаще всего сталкивается с отказами
К сожалению, под удар попадают не только «проблемные» заемщики, но и вполне нормальные люди с несколькими кредитами:
- владельцы кредитных карт;
- те, кто взял рассрочку;
- автолюбители с автокредитами;
- инвесторы с низким первоначальным взносом;
- заработок которых нестабилен.
Важно отметить, что даже неиспользуемая кредитная карта может негативно повлиять на шансы. Банк считает, что заемщик может её активировать в любой момент, что увеличивает нагрузку на его финансовое состояние.
В целом, текущая обстановка на рынке делает ипотеку доступной только для тех, кто идеально соответствует новым требованиям банков — иначе можно столкнуться с отказом, даже имея оформленные кредиты, которые раньше не вызывали вопросов.
